正诚房屋理财——您的私人房屋管理专家

清华《博商》杂志 作者/许爱琴

　　您的手中是否有几套投资用途的房产？您是否在获取租金收益的同时却也饱受租赁过程中可能存在的长期空置、无数次放下手中工作带看房、每月催缴租金、水电杂费等问题的困扰呢？您是否也曾经想象如果能有一家专业机构能帮您把这所有的工作都干了，而你只要每月查询如期到账的租金收入即可呢？

　　张小姐是一名香港人，在宝安中心区有一套三居室物业，以前每次出租时张小姐即不好意思经常麻烦朋友，又怕损坏家私不敢随意给中介钥匙，所以总是赶在周末过来开门带客看房，一般总要空置上个月，跑上十来趟才能成功出租。出租后碰上租户拖欠租金、水电费还要多次上门崔缴，有时还有中途逃租的客户。这样的物业在深圳还有多套，张小姐为此十分烦恼。自从08年接触房屋银行后张小姐全部存入正诚，做甩手掌柜轻松收租。

　　一套物业从经常空置、租金不稳定、耗费大量的时间和精力，到每月只需查一次租金是否到帐，这样的好事是房东们梦寐以求的。而这一切都得益于“房屋银行”这一新型房屋理财模式的出现。相信大家对这一名词并不陌生，首届“博商杯”商业模式设计大赛的冠军得主——“正诚房屋理财”就是这样一家VIP私人房屋管理专家。

创新的模式

　　正诚房屋理财创立于2007年，是深圳市工商部门正式注册的专业从事物业管理、房地产经纪、房屋理财业务的房产服务商，是宝安区首家最具规模的本土房屋理财公司。
业主只需将闲置的房产交给专业的房屋理财公司托管经营，无须介入房屋出租过程的繁琐事项就可以轻松而稳定的收取租金，这种类似于将货币存入银行定期获得稳定收益的房屋理财模式，被业界形象地比喻成“房屋银行”。

　　相对于传统的房屋中介公司，房屋理财公司的运作模式非常特别。房屋理财公司与业主签订合同后，开始以存房租赁和托管租赁两种方式来接管业主的房屋。其中，存房租赁是房屋理财的主要方式：合同一般为一年一签，房屋理财公司享受每年45天的免租期，无论房屋是否成功出租以及实际租价如何，房屋理财公司必须按照合同约定的租金，通过银行划账方式每个月如期支付给业主，并免费提供合同期内的全程管理，不收取中介费用。托管租赁则是业主委托房屋理财公司出租管理房产，待房产出租成功后收取一定比例的租金作为托管费用，房屋理财公司提供全程的后续管理服务。

　　为什么是45天？当然不仅是正诚这样操作，全国其它房屋理财公司也是如此。正诚对45天的免租期有自己的解释。正诚成立之初，曾经测试过到底多少天才是免租期的合理时间。从房屋理财公司来说，这个时间当然是越长越好。但同样对业主来说，却是越短越好。找一个双方都能接受的时长是很重要的。如果业主将房子放在传统中介公司，少则一个星期，多的也可能拖上一个月才能租出去，按平均20天计算，再加中介公司收取的半个月佣金，共计35天。房屋理财公司的免租期为45天，较之多十天，这是出于房屋理财公司的风险分担及后期多种跟进服务的考虑。

　　租客买不买账也很关键。在新的房屋租赁模式中，免佣金的另一个含义是针对租户而言的。租客从房屋理财公司那里直接租赁房屋时，不再像从传统中介公司租赁时需要支付半个月佣金，当然一定数量的押金是必需的。将房屋多留在手中一天，房屋理财公司就面临多一分风险。而针对租户的免佣，无疑是急于寻找租客的房屋理财公司的杀手锏之一。毕竟作为租户，谁都不会情愿支付那多出来的半个月佣金。

　　有研究者认为，“房屋理财”这种模式正在改变整个房屋租赁行业的状况。传统中介公司在租赁市场中的“一锤子买卖”正遭受挑战，“房屋管家”作为租赁中介的新角色，以更全面的管理服务，引起业内关注。它也重新定义了业主与租户的关系，业主不再需要直接面对租户。业主只是把房子租给“房屋管家”，并收取十个半月的固定月租，至于租户是谁，实际租价多少，谁去收抄水表电表，这些大事小事都与业主不再有直接关联。

　　下图更直观地表现了正诚房屋银行租赁业务的全产业链和运行过程。

　　评估存房：正诚房屋银行通过建立市场研究中心和内网监测系统，结合评估人员现场勘查，评估报价，租高部分按80%返还业主。

　　租赁推广：正诚房屋银行通过存房/托管取得独家代理权，取得最广泛的合作空间，整合各种渠道资源，达到快速出房。

　　支付环节：正诚房屋银行通过与中国建设银行签订合作协议，建立专用账户，由建设银行提供结算支持，按月代收代付相关款项，并参与风险管理，共享客户资源。

　　全程管理：通过开发专业房屋银行管理软件，配合房屋管家部和客服部双线管理，进行水电、租金收缴监督，及巡房、回访、维修处理等。

　　“房屋银行”模式的诞生，可盘活存量住房，通过出租和承租等多种方式搞活居住房、非居住房的流通，解决居民住房问题；同时还利用住房消费升级换代的方式实现房地产三、四级市场的联动。可以说“房屋银行”是租赁业的一次创新，它对于租赁市场的规范和繁荣起着积极的作用，是适应社会的需要而产生的，正如诺贝尔经济学奖获得者肯尼斯·约瑟夫·阿罗说的“一种经济模式，实际上任何社会体制也是如此，应该尽可能满足它的成员的需求”。

荣获深圳市“最具诚信房屋管家”

利润在哪里

　　替业主收租、管理，免佣金出租……对于业主和租客，房屋理财公司以管家婆无微不至的角色出现在人们面前。那么，对于房屋理财公司来说，利润在哪里？换句话说，管家婆如何既做了好人，又赚到了钱？
这种模式的赢利点有七个：1、存房赚时间差；2、（毛坯房）包租的差价；3、中途退、转租创造的二次利润；4、传统租赁代理服务佣金；5、配置家俬电器的附加利润；6、买卖代办的手续费（主要依靠租赁服务对业主和租户的积累效应）；7、积累庞大的客户群后再开发其它延伸性服务。

　　存房时间差所带来的收益是指45天的免租期内的租金。从签合同拿到房子到将房子租出去，房屋理财公司们在努力打一个时间差。很简单，越早一天租出去，公司也就可以拿到越多一天的租金。但这是一个非常不确定的利润点，毕竟拿到房子立马就能租出去的机会是有限的。据金世来同学介绍，在正诚存的房产平均可以在15天左右出租成功，那免租期内剩余的30天租金就是收益了。

　　相比于传统中介的“一锤子买卖”，“房屋理财”的一大业务特色是，将物业拿来长期经营，而不是一旦租出去就不管了。经营的目的当然关键在于赚取更大利润。正诚房屋理财正是通过对业主的全年全程服务，增加了客户的粘度创造更多的续约利润。据了解在正诚房屋银行存房的业主来年续约率高达90%以上，正是因为这种滚雪球的效应不断的扩大租赁市场的占有率。

　　为了有个更高的出租价格，房屋理财公司在接手房屋后，会对房屋状况做一些改善。例如说，一套三房吉屋(即不带家具)的房子，出租价格可能在每月3000元，房屋理财公司会根据租户的需求，配置一些家私家具，租价可能就上涨好几百块。这个利润是房屋理财公司所得。这种吉屋配家私的服务，在正诚的业务中也较为普遍。

　　有不少业务是从毛坯房阶段开始的。例如一位业主在宝安中心区投资了一套二居室用作出租，拿到房子钥匙后，这位业主便找了一家房屋理财公司。房屋理财公司凭借本身对租赁市场的专业把握，对房屋装修、家私配备等都给出详细评估。在与业主达成共识后，房屋理财公司全程负责了从材料采集、装修施工到家具家私采购等工作。业主仅需每月按时收取租金即可。

　　作为一种新的业务模式，在创新中寻找利润点是金世来他们正在做的。正诚房屋理财定位致力于打造全方位VIP私人房屋管理专家服务，会根椐客户的不同的服务需求，来制定个性化服务内容。另外正诚房屋理财凭借与银行在租赁业务上的合作平台，一种新的关于金融服务的尝试正在酝酿中。金世来介绍，银行理财产品的目标客户群与拥有出租物业、经济条件较好的业主是吻合的。稍后正诚将考虑与中国建设银行共享客户资源，开拓更多的盈利渠道。

本项目荣获首届“博商杯”商业模式设计大赛一等奖

发展前景及融资需求

　　“房屋理财”服务在外国盛行已久。国内市场上，自从贵州省贵阳市于2000年5月9日在全国率先推出“房屋银行”这种全新的房屋租赁模式之后，国内北京、上海，深圳等几个城市也逐渐兴起。然而在深圳，在房屋理财领域还没有形成真正的具有领头羊性质的企业。

　　现实情况却是，租房目前仍然是解决城市人口住房难的一个重要手段。我国目前依靠租房解决住房问题的城市人口大约有三分之一。尤其是流动人口密集的城市，租房居住的人口所占的比重更大。椐深圳市租赁协会2009年的一组数据表明：随着经济的快速发展和外来人口的迅猛增长，深圳已形成全国最大的房屋租赁市场，租赁总面积达2.3亿平方米，年租金交易额达400亿元，约占深圳市GDP7.8%，租房居住人数超过1100万，房屋租赁业逐步发展为深圳市一个新兴的支柱产业。

　　因此，对于深圳这样一个以流动暂住人口占人口比例重头戏的城市，“房屋银行”在深圳的发展前景广阔，市场潜力巨大。

1、从城市特点来看，深圳是一个以流动人口为主体的城市，现居住人口中有近80%是流动人口，并且每年需要租房的群体在不断增加，这意味着“房屋银行”潜在的客户群体在增加。另一方面，深圳经济发达，手中持有闲置物业同时又没有更多的时间精力去进行管理的业主大有人在，这又为“房屋银行”所需的房源提供了保障。

2、房屋理财行业已经有10年的历史，已经形成完备的行业运作管理模式，也有着丰富的相关从业人员储备，为“房屋银行”的发展壮大提供了良好的行业沃土。

3、“房屋银行”的模式与政府提出的“加强对城市出租屋管理”要求不谋而合。深圳人口的流动性打决定了出租屋管理的复杂性和难度性，而“房屋理财”的突出特点——委托全过程跟进式管理在一定程度上减轻了政府对出租屋管理的压力。相信这一模式将来会得到政府相关政策的支持。

4、由于租金等费用都是采用现金现时收取，而支付给业主的费用是由45天免租期结束后，即签订存房合同后的第46天支付。从而保证了公司现金流的安全。同时相对于传统房屋中介业而言，“房屋银行”在场地、人员、办公等运营成本上较低。

正诚房屋理财是深圳市租赁行业协会 理事单位

　　话虽如此说，一个不可否认的事实是，房屋理财公司要想在租赁市场分一杯羹，追根溯源还是要从传统中介手中争夺业主资源。一个业主毕竟不需要两家功能趋同的中介，而在目前的状况下，资源争夺战势必更为激烈。如何与传统大鳄决战是房屋理财公司不可绕开的战略考虑。

　　这种新的租赁模式，以为业主提供稳定收益、完善管理服务为特色，但也正是为了实现这样的目的，房屋理财公司承担着更多的潜在风险。不可避免的事情会有很多，比如说45天免租期过去了，房子仍滞留在手中；承诺租赁一年的租户中途提前退租，可能还逃掉当月租金；租客恶意拖欠租金；房屋管理成本控制不当等等。

　　金世来同学认为目前正诚最大的发展瓶颈在于没有在这个新兴的行业中树立出具有较大规模影响力的品牌。参加“博商杯”商业模式设计大赛也是希望通过这次比赛让更多的同学了解这一商业模式，听取同学们的意见和建议的同时也希望能寻求到对此感兴趣的同学一起合作。通过出让股份的形式吸引资金注入，从而扩大营业范围，加快加大市场覆盖率，同时加大品牌宣传力度扩大品牌影响力，使正诚成为房屋理财行业的标杆性企业，争取市场话语权。另一方面不断拓宽社会资源的获取渠道，与已经具有巨大品牌影响力的组织、企业合作，例如大型房地产开发集团、金融机构等，借此整合全产业链资源，增加盈利方式拓展赢利点布局。经初步估算目前大概所需引入资金一千万左右，如果对此模式感兴趣的同学，可以直接与金世来同学联系，商榷具体合作事宜。